12月23日，第一太平戴维斯举行2021年下半年厦门媒体见面会，发布《2021年下半年厦门房地产市场回顾与展望》报告，第一太平戴维斯广州及福建董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇，第一太平戴维斯广州及福建地区策略顾问部负责人及董事陆国强出席活动，与众多厦门主流媒体一同回顾2021年下半年厦门房地产市场的情况并展望未来发展趋势。

2021年厦门商用物业市场回顾与2022年展望

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇在媒体会上围绕厦门写字楼和零售物业等房地产板块，深入分析了厦门商用房地产市场的发展状况。

甲级写字楼——需求有所改善，全年净吸纳量同比上涨19.2%

2021年前三季度，厦门地区生产总值同比增长10.0%至人民币5,294.3亿元。期内，第三产业结构占比较2020年同期上升1.8个百分点至61.1%。其中，服务业及金融业发展尤为迅速，增速分别达29.8%和9.6%。

2021年，厦门甲级写字楼市场共录得四个项目交付入市。其中，下半年一个项目入市，为市场带来6.9万平方米新增供应。截至年末，全市总存量环比上升1.6%至434.4万平方米。

鉴于上半年受疫情压抑的需求悉数释放，全市净吸纳量达14.6万平方米；下半年以来，厦门甲级写字楼市场需求增长再呈疲软态势，市场活跃度显著下降，租赁问询、成交量均明显减少。2021年下半年，全市净吸纳量环比下降74.3%、同比下降75.1%，至3.7万平方米，仅达过去五年半年度平均吸纳量（10.5万平方米）的35.7%。全年整体而言，市场需求有所改善，年度净吸纳量同比上涨19.2%。

 

期内，得益于部分优质项目放宽租户资质要求或提供更多便利服务等租赁策略调整，市场录得部分源自零售与贸易及专业服务行业租赁成交，项目所在子市场空置率亦有下降。尽管如此，受市场长期处于供过于求的影响，叠加新增供应的入市，全市平均空置率仍环比上升0.3个百分点至27.3%。

市场去化仍乏动能，除部分优质项目尝试在维持租金稳定条件下为租户提供更多软性服务外，降租仍为多数业主的主要租赁竞争策略。下半年度，全市甲级写字楼租金指数继续下行，环比下降0.9%，同比下降1.1%，平均租金为人民币每平方米每月82.5元。

展望

2022年，全市将迎来七个新项目入市，共为市场带来52.3万平方米新增供应。

未来，在本地需求增长动力不足的背景下，多个新项目的集中入市，预计进一步加剧供过于求局面，因此，全市空置率预计继续上升。

鉴于市场迎来供应高峰，市场去化继续承压，全市平均租金将继续下降。

零售——岛外商业氛围逐步提升，岛内存量项目经营表现极化加剧，全市租金指数同比微跌0.8%

2021年前三季度，全市社会消费品零售总额累计达人民币1,957.5亿元，同比增长17.2%，高出全省平均水平5.1个百分点，增速继续保持全省首位。

2021年下半年度，位于集美的IOI Mall和灌口万达广场开业入市，新增零售建筑面积合计约27.3万平方米。截至年末，全市总存量环比扩容12.7%至241.5万平方米。

全年，市场时隔两年供应空白期，录得三个位于集美子市场的供应入市，岛外商业氛围得以提升。尽管如此，岛内市场仍以存量项目为主，项目经营表现极化现象愈发显著，部分存量项目进入改造调整期。

期内，新开业项目招商表现良好，令全市净吸纳量大幅上升至24.4万平方米。然而，下半年“双减”政策下，厦门零售物业市场中教培机构闭店情况明显。此外，因受下半年本地疫情反复期间暂停开放堂食的政策影响，部分餐饮品牌受到较大影响，商户陆续退租令所在项目空置率明显上升，进而导致全市平均空置率环比微升0.5个百分点至7.0%。

就业态而言，2021年下半年，时尚、餐饮、配饰（包括珠宝、手表及鞋类）业态租赁需求活跃。其中，在10月开放堂食后，标杆项目餐饮类租赁活动活跃，例如，中华城引入富悦轩、太二酸菜鱼等6家餐饮品牌；同期湾悦城亦录得八闽小聚、绿茶等7家餐饮品牌入驻。

下半年，鉴于项目间经营表现极化持续，叠加本地疫情短期反复，部分原已客流不足、亟待提升的项目经营持续低迷。因此个别业主通过下调租金以吸引维持商户。全市租金指数环比微跌0.7%，同比微跌0.8%。截至年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月401.1元。

展望

2022年，厦门优质零售物业市场将迎来五个项目入市，为市场带来超40万平方米的新增供应面积。其中，有65.8％将来源于岛内区域。

 

鉴于厦门市场对其周边城市具备高消费力和消费意愿群体的吸引力较高，厦门或将持续吸引新品牌进驻。然而，新增供应的集中放量将加剧市场竞争，空置率料将结构性上升。

鉴于位于新兴商圈的项目陆续入市，其入市租金相对较低，因此将结构性拉低全市平均租金水平。

城市更新政策解读，赋能厦门城市发展

第一太平戴维斯广州及福建地区策略顾问部负责人及董事陆国强对全国城市更新的最新政策进行解读，并结合厦门本地城市更新实践经验进行了主题分享。

城市更新政策解读———2021年11月，厦门入选全国首批21个城市更新试点，将成华南区域内探索更优城市更新模式的新典范。

推出城市更新试点城市，有助于推动城市结构化、功能完善和品质提升，形成可复制的经验，有利于科学有序地开展城市更新。

城市更新的滞后会加剧供地紧张，成为未来城市发展的瓶颈。为盘活存量土地，改善居住环境，促进城市结构升级，城市更新是各城市发展的重点环节和必然趋势。

展望

城市更新将走进“急刹车”后更新时代，随意迁移、拆除具保护价值的历史建筑的情况将不复存在，推进城市更新的同时更注重对城市格局、特色风貌的留存延续。

旧厂区、旧商业区、旧居住区将得到辩证看待，未来更倾向于依照原有土地基础实行改造。

城市更新对城市结构升级有着重要驱动作用，在城市更新再出发的规划上，业态提升、生态保护、文态保育“三态”将得到重视。厦门城市更新将逐渐发展为由政府主导专业机构进行策划，制定片区发展规划方案，实现城市高质发展。