城市发展到某个的阶段。

中心城区或是老城的价值，随着时间推移，正在发生变化……

 

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历时2小时，主城地价[王座]易主

 

在刚结束福州四城区土拍上，集结了共47位人竞买人和房企参与竞买，历经2个多小时“围猎”。

 

而这场土拍大幕的“当红主角”，莫过于东二环板块一幅优质宅地的争夺——东二环鹤林生态公园东侧2020-33号地块。该地块不仅拍出了最高限价，进入竞环节。据克而瑞福州测算，地块隐形楼面地价高达2.84万/㎡，创造东二环横屿片区楼面价新高！同时，这一数据也超越鼓楼嘉达纺织（隐形地价为2.79万/㎡），也刷新今年以来福州城区住宅地价格峰值。

 

 

事实上，东二环宅地在土地市场上的走俏已非先例，且频频创造福州土拍史上各种“先例”。

·2015年，东二环鹤林M-04号住宅用地历经数73轮激战后拍出，创造福州地市两年来首次楼面价破万，这也被视为吹响福州地价走高的号角。

 

·2017年，鹤林E-05东地块首次出让，经过短暂竞价后便达到最高限价20.28亿，同时竞配建面积触及“熔断”，被迫终止出让！成为福州土拍史上首幅“熔断”地块。

 

·2018年，鹤林I-10地块出让现场仅举牌11轮，达最高限价，后通过摇号确定最终竞买人，这也是福州城区土拍史迄今诞生的首幅“摇号”地块。

 

 

纵观今年土地市场，近几年来，为何各家房企该片区“趋之若鹜”？又是怎样的区域地价可以直逼鼓楼？甚至是超越鼓楼？

 

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地价升值，房价将走向？

 

把视线拉回土拍，今天拍出宗地2020-33号地块，按照竞买文件规定，该地块溢价率达到最高的30%，未来地块销售价格最高可上浮3%。宗地建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。参考周边类似条件的项目定价，该地块未来推出的一手房价格，或将再突破？那么，未来区域房价来到怎样的高度？也是不大家关注热点话题之一。

 

蓝房君认为，首先并不是所有的高地价都对应着是房价高！当我们看到某个城市出现一些高价值地段时，该区域或地段的必然存在需求大于供给，或是必然有它不可替代的稀缺性。而看到东二环板块的高价值+成熟配套+生态宜居，在福州，恰巧代表一种稀缺占位。

 

其次，从市场商品房角度分析，目前东二环板块几乎同等地段，以片区功能主轴鹤林公园左右两侧，条件相当的在售或即将面市的新盘地价组成。

从上述数据看出，地价仍是占据房价的大头，2020-33号地块其本身高价值区域地段+地块指标优越，未来极可能作为区域标杆高端产品项目打造，未来价格走高或在情理之中。目前东区板块纯商品房榕发观湖郡毛坯最高备案限价约为3.5万/㎡，公园左岸带装修备案均价约为 3.77万/㎡，而33号地预计装修备案价或可能突破4万/㎡？毕竟未来该项目的入市时的市场格局、配套兑现程度又将大不相同。

 

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地价价超鼓楼？究竟是怎样的存在

 

长久来鼓楼在许多福州人心中，永远无法言喻的特殊地位。然而于中心老城区拥挤嘈杂，东二环则是开启全新的世界，包容万象，可以表达更多可能性。

 

8年来，全省规模最大的商业综合体东二环泰禾城市广场落地，缔造了数个商业之最，房价涨幅位居福州各板块之首，地价再刷新区域新高，甚至超越鼓楼。我们发现，此时主城价值正在平移……

 

东二环之所以是东二环，究竟是否有迹可循？

蓝房君以为这2点值得思考和借鉴：

 

1、紧跟福州城市发展节奏：地利+人和。

2、有明确规划定位+不可复制的稀缺生态资源

 

首先，作为首个跳出“鼓台”核心区的开拓者，东二环版块地处福州东进战略前阵，西倚东街口商圈，南临茶会金融街，北通五四北新店，东接马尾长乐新区，占据大福州版图演进的“核心”及发展利好，是东二环地缘优势亮点。

 

东二环踩准了城市发展节奏，乘着政策的东风，凭借着果敢和行动力，鼓台周边成为率以旧改+配套先行发展起来的片区。

该片区迄今已成功吸引泰禾、保利、融侨、融信、阳光城、首开中庚、世茂、蓝光、龙湖等多个知名品牌房企积极布局，随着公建配套陆续落地，片区宜居性和成熟度显著提升。

 

其次，还应归功于板块规划明确性、以及主城不可复制的稀缺生态资源。

 

早在2012年出炉的横屿组团详细规划指出，该片区定位被确定为生态宜居片区，仅在此布局的绿地公园就有四个，其中三大公园组成的晋安公园总面积达2000亩，是福州面积最大公园。加上周边现有的金鸡山公园和鼓岭风景区，东二环板块宜居大境的“浑然天成”。

据规划，片区将形成“一心、两轴、两片”的规划结构。其中“一心”将围绕规划牛港山公园、中央绿轴布局文化体育、商业服务等设施，形成本区功能和形象核心区域。并看出整个东二环组团是以2000亩的中央公园作为核心区域，对东西两侧不断辐射的，如此规模的自然生态资源，主城罕见或也是极难复制的。

 

板块规划定位的明确，使得区域发展走得笃定。当一个利好落地，又叠加的新配套的规划批复，形成一个正向循环。比如建设中的福建最高的120米摩天轮爱情地标，福州首个环线地铁4号线，以及明年交付的“东湖”，蓄势待发的晋安三创园……让我们看到的是，一个还未释放其全部的能量城市区域。

 

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无可取代的东二环，是否还有机会

 

价值的回归当下，务实的买房人对于不动产”标的”，究竟如何选？从自住+保值的角度出发，可以从区域、地段、产品三大维度考量：

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首先，在福州主城范围的改善自住，高价值并同时有成熟配套的区域，则大概率能保值。

 

诚然，我们无法预测未来何时到来，而机会恰恰却也藏在来和未来之间。当下算不算是绝佳的时机呢？据蓝房君了解，东二环核心鹤林公园周边，也即将有几个新品住宅供应出现，在当下福州楼市的相对[静默]的淡季，推案价格或可能给到一定的让利和惊喜。这里还是建议大家更多盯紧东二环板块。

 

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其次，区域中也是有地段差异的，应选择板块的核心地段，更具升值潜力，二手市场中的竞争力。除此之外，就要考虑如何在未来市场流通性上，占据更多优势？

 

以东二环为例，有地产机构做过如此的统计，以项目可售商品房的4房户型，占该项目可售商品房总数的百分比。可得出以下数据↓↓↓

 

东二环以项目可售商品房4房户型的供给相对较少，也意味着市场结构性稀缺，当新房流入二手市场中去的时候，更为紧俏。

 

我们注意到，保利和光尘樾改善产品比例排在第二位。据悉，保利•和光尘樾为保利发展“和光系”产品福州首作，也是保利这一高端善居产品系布局全国的第十一座“和光尘樾”。在北京、广州、南京、杭州等一线城市已打造了众多行业标杆项目。

 

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对于自住的朋友还应该考虑户型、产品的舒适性，以及开发企业对于项目的用心与否。此次，保利和光尘樾打造的中央公园稀缺洋房产品，是东二环难得“一梯一户”。在具备和光系产品的“薄、透、亮”以及极致的开窗率基础上，其纯板楼结构，使得中间户也同样做到通透。由于篇幅的原因不在这里展开，蓝房君在此前的文章有详细介绍过它的产品[相关阅读]。

 

不得不说，这个时代留给低头前行的人，更多的机会。

认真做产品的房企，亦如是。

 

机会来了，记得抓住他。