2022年以来，相信大家都已接收到了无数利好楼市的信号。

　　一边政策端利好消息频现，无论是从政策端的20%首付、下调房贷利率等；还是各地上演的各种花式松绑，比如“小麦大蒜换房”、“西瓜抵房”等奇思妙想。

　　而另一边，6月以来楼市触底回稳的态势显现，楼市正慢慢的走出“至暗时刻”……

　　而面向依旧云谲波诡的未来，房企将如何转型，购房者在动荡的周期内要怎么选房？

短期市场已触底
信心比黄金贵

　　6月以来，楼市传来了一些好消息。

　　根据各地网签公开数据统计，主要一二线城市商品住宅销售面积进入6月之后环比有明显上升，成交量预计同比降幅将收窄至30%左右。

　　中指研究院估算数据，6月一线城市楼市成交量将环比上涨122.1%，二线代表城市将环比上涨84.4%，三线代表城市将环比上涨56.1%。

　　当前市场正在进入一个温和的回暖通道。

　　具体到6月的福州，更是出台多项政策，加速救市动作。

　　6月7日，闽侯楼市新政落地。6月15日至2022年10月15日期间，在闽侯县(不含高新区，下同)购买一手商品住宅的个人，奖励1万元-3万元；办理一手商品住宅不动产权证的个人，奖励50%-80%的契税金额。

　　6月8日，福州市政府出台《福州市贯彻落实稳增长稳市场主体保就业防风险行动方案》，明确提及，实施精准调控，完善“一盘一策”风险化解方案，优化商品房预售管理，根据企业经营和信用评价情况实施差异化管理，促进房地产市场平稳健康发展。

 

政策截图

　　6月13日，福建省住房和城乡建设厅印发了《关于稳住住建行业经济运行若干措施》，措施提出，职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的，最低首付款比例由40%降低至30%。

　　6月21日，福州都市圈四市一区住房公积金“协同联盟”召开。会上，福州、莆田、南平、宁德住房公积中心及平潭综合实验区行政服务中心共同签署了《福州都市圈住房公积金“协同联盟”战略合作协议》，推出36项都市圈通办的住房公积金服务事项。

　　在房贷方面，福州大部分银行房贷利率已按5年期LPR-20BP执行，也即当前，首套房最低可以做到4.45%-0.2%，即4.25%，已回至5年前的房贷利率水平。

 

　　这一系列宽松的政策环境和金融环境往往意味楼市向上。此时，市场信心比黄金贵。

　　房地产行业虽然艰难，但仍然是一个10万亿的市场，有着巨大的容量。在政策、土地多重利好叠加之下，作为楼市参与者也好、观望者也好，都应看到变化正在发生，也应对楼市抱有信心。

常做常新
行业进入转型期

　　2022年的楼市，无论是新房市场、二手房市场还是土地供求市场，在房地产深度调整中都经历了不同程度的挑战。

　　一方面“三条红线”、“贷款集中度”“集中供地”等调控政策相继落地，投、融、营全方位受到严苛管控。用“高杠杆、高周转、高溢价”换取规模的经营模式，已经不再是房企安全的护身符。

　　从去年下半年开始，销售遇冷，叠加债务集中到期，流动性普遍吃紧，规模房企也未能独善其身，暴雷、债务违约、停工等现象频现。

　　面对当下市场环境，地产企业是否还有“突围”的机会？

　　就像万科董事会主席郁亮，对楼市给出最新判断：“房地产行业是千年行业，常做常有、常做常新，不管未来道路多艰难，走下去就有机会。”

　　常做常新，房地产行业的下半场，对地产企业的“内功”正在提出更高的要求。

　　我们常说，没有谁可以靠运气赢的第二场胜利。言外之意，每一个能够经得起周期波动、行业巨变的企业，运气背后，则是实力的打底。

　　放眼当下的福州楼市，谁有底气能走过动荡的周期？

　　新锐闽系房企凯佳，当仁不让。

　　众所周知，凯佳地产背后的母公司鑫鹏集团，是一家集钢铁、矿产、地产三大业务板块，这家低调的企业年产能已超千亿元。

 

鑫鹏集团业务模块示意图

　　鑫鹏集团的核心业务之一——凯佳地产拥有十余载地产开发经验，在全国布局了10多个城市，近十万业主，超过百万方的开发量。

　　拥有母公司“制造业”基因，让凯佳地产的资金十分雄厚，体现在土拍拿地上，凯佳出手，用的都是账户上的自有资金。不负债做投资，保持资金链连续性，预防突发风险。

　　这也意味着，凯佳地产开发项目的时候，能分出更多的精力关注自身项目的品质。也就少了暴雷的风险。

　　像凯佳地产这样现金流充裕，业务结构多元，低调稳健的综合型房企，在如今市场环境下，就拥有了更强的抗风险能力，不惧周期动荡也值得购房者青睐。

不争先！不恐后！
穿越楼市周期的“秘诀”

　　大浪淘沙，有定力者，往往不惧弱环境。

　　新锐闽系房企凯佳，靠的就是“不争先，不恐后”的定力。

　　不争先，因为有强大的背景和实力，所以能更专心的钻研产品，深耕城市。

　　运营稳，一直是凯佳的底色。在拿地策略上也是如此。

　　在前几年土拍市场火热的时候，凯佳并没有选择盲目扩张，而是将眼光聚焦在福州楼市发展潜力板块——江南CBD。

　　2021年5月，福州“两集中”政策后首场土拍。在诸多房企犹豫不决的时候，凭借纯自有资金实力，凯佳地产拿下2021-15、2021-19号两幅地块。

　　江南里一期，江南里二期、三期，加上海月江南，凯佳地产2年时间在江南CBD连下4子，产品涵盖了住宅、别墅、大平层、商业、总部大楼全业态覆盖。

　　为什么凯佳如此倾心于江南CBD？这和凯佳稳健的发展眼光分不开。

 

江南CBD规划图

　　首先，江南CBD是城市“东进南下”发展战略的桥头堡。2020年3月，福州市政府公布了《福州市江南CBD控制性详细规划和城市设计》，定位为自贸区主体区域之一、两岸金融集聚区。

　　同时，江南CBD的崛起，也是相关政府部门的重要部署。2013年，福州政务中心搬迁至东部办公区，近几年，政府投入大量的人力、物力、财力来建设和发展该区域，随着各项配套陆续完善，仓山区江南CBD，正在成为闽江南岸耀眼的中央商务区。

　　正是因为锚定江南CBD板块的潜力，凯佳才选择用深耕一个板块的模式，稳步向前，倾力打造一个300亩城市新封面。

　　除了不争先，凯佳还有不恐后的自信，是不惧竞争，不怕产品比较。

　　众所周知，凯佳地产的售楼部展示墙上，一句承诺让人印象深刻：维护客户的利益不受损，坚持不二价。

　　这份不二价的承诺彰显了凯佳对于自身产品的底气。

　　要知道，现阶段江南CBD板块新房成交均价约为27655元/㎡，而二手房如祥浦苑、金辉观澜云著等小区挂牌价格则在30000元/㎡左右。

　　凯佳·江南里周边的次新盘，祥浦苑二手房售价早已突破都达到了32000元/m²。二手房价差与凯佳·江南的新盘价已然“倒挂”。这也是福州楼市目前少有的一个一手房和二手房倒挂的板块，稀缺性不言而喻。

 

二手房平台挂牌价示意图

　　而用心精研的产品一定会等来市场的积极反馈。

　　自凯佳·江南里、凯佳·江南、海月江南开盘以来，都取得了优异的成绩。凯佳·江南里在去年10月去化就达到96%，刚开盘的海月江南更是即将售罄，市场的反馈也给了凯佳不恐后的自信。

　　同时，作为“制造业”发家的凯佳，在产品的呈现上，也有属于自己的“浪漫”。

　　就像已经面市的凯佳·江南里，就直接把“毛坯房”呈现在业主面前，裸露水泥基底的天花板、平整的踢脚线、看似“简陋”的样板间，藏着凯佳对产品的“匠心”。

　　置身这种环境里，人的视觉落点不再被那些复杂装饰品占据，更多的会去注意，空间如何布局、天花板、承重墙在哪里，这些真正体现房子质量的地方。

　　这也正是凯佳想要的表达，如他们采用一种新型覆膜模板工艺——原砼裸底，来实现墙面的平整光滑，交房后业主无需返工找平。

 

凯佳·江南里毛坯样板间示意图

　　在选材上，凯佳·江南选用各类品牌电梯、入户指纹锁，高品质窗户。例如电梯品牌上，凯佳·江南选用的是有军工品质之称的蒂森克虏伯电梯，这款电梯，作为福州豪宅代表的融侨外滩壹号就在用。

　　正是在产品、管理、服务等方面的精研细作，正是从建筑到景观、产品到规划、情怀到标准化的一整套高品质精细化体系的配合。一砖一瓦，不仅浇筑着凯佳的匠心，也体现着凯佳对市场，不惧后来的信心。

　　而在当下楼市动荡的周期中，缺少的正是这样稳而专注，匠心独运的稳健样本。凯佳也用“不争先，不恐后”的实际行动，回答了文章最前面的问题，只用稳步向前，才能穿越周期。