十年金山，五年东二环。东二环板块的崛起是令人啧啧称奇。东二环之所以成为“东二环”，除了福建最大规模的综合体和城区中央公园外，还得益于城市更新。片区发展不同时期和人居产品之间，究竟存在什么底层逻辑关系，这是一个非常值得探讨的话题。

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大笔一挥，东拓南进

 

东二环板块走的是“配套先行”的思路，从规划到建设实施，都有极强行动力作为支撑。包括2010年起片区陆续进行的旧改棚改，2012年福州决定重新定位发展东二环，那一年发布了片区详细规划，牛岗山公园正式动建，次年8月东二环泰禾广场正式启动招商等等。

（△2012年《福州市鹤林片区横屿组团控制性详细规划》）

新片区打造之初，首要的一步必然是先引人，所以区域早期的很多社区包括保利香槟的几期，其容积率都在3.3-3.0左右，主打很多小面积或是较高的高层的产品，来承接主城外溢的刚需购房群体。

（△2012-2014年东二环曾经的一手房价，来源福房网）

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配套逐渐兑现时

 

时间来到2015年底-2016年，全省最大规模的东二环泰禾广场正式开业，那一时期周边的项目如融信后海、融侨悦城、金府大院等多个项目整体的容积率逐步下降到了2.5-2.8左右。

一年起势，五年成城，破竹之势。

2017年-2018年，东二环的城市界面已经大不一样了。政府花大力打造的东二环片区两个重要公园配套牛岗山公园一期和鹤林公园竣工交付，陆续推出公园旁的几个地块，为了匹配公园旁的城市天际线，及不遮挡中央公园片区的大片景观，推出了地块容积率已降至2.0左右，其中包括公园左岸高端项目等，更加追求人居舒适性，也更符合地段城市界面需求。

(△东二环旧照与现状对比)

我们会发现不同时期的进程下，对于片区产品的需求也是不同的。这就是产品迭代和城市更新的自然发生的内在联系。这种是关系和谐共生、螺旋向上、不断生长的。

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来与未来之间

 

无论是福州首个爱情地标爱摩轮落定，以及明年正式交付晋安湖，建设推进中晋安区三创园、地铁4号线，福建省儿童医院、福州科技馆新馆、福州十一中新校区(高中部)等医疗、公建、教育配套……为整个东区的发展，凭添了更多想象力。

（△东二环牛岗山公园实景）

目前东二环在售的楼盘包括有金府大院均价5.5万、公园左岸3.6万等。更有媒体指出，东二环二手房挂牌量甚少，也意味着众房东纷纷用行动和事实证明，片区宜居且发展可期。此外，8月底即将要进行福州四城区土拍上，东二环地价是否将再度刷新？毗邻鹤林公园的一幅低密度纯商宅地，按照溢价天花板来算成交地价或将站上2.6万/㎡，将是片区价值另一种有力诠释。

刚刚，我们回顾了城市的进程中，片区不同时期所匹配的产品。当片区最够成熟，或是说到了有了一定的繁荣度后，产品的转变是自然发生的，同样于城市建设的参与者们而言，也只有敬畏脚下这片土地，才能做出与之相匹配的产品。

（△东二环泰禾广场实景航拍）

东二环区位、配套、生态均好，引无数购房者[尽折腰]。片区内产品属于两极化的，要么就是普通高层，要么就是类豪宅产品或是别墅类产品。当下偏高的[准入门槛]，拦下了一批喜欢东二环片区的改善性购房者们。一言蔽之，也只有购买力与价格相匹配，才是“两厢欢喜”。东二环缺的正是，这种相对更有性价比的改善产品。

（△牛岗山公园实景航拍，图片来源福州日报）

洋房是一种仅次于居住舒适度仅次于别墅的产品，保利和光尘樾的即将面市的109㎡洋房产品，恰好填补了东二环市场的空缺。据悉，保利•和光尘樾为保利发展“和光系”产品福州首作，也是保利这一高端善居产品系布局全国的第十一座“和光尘樾”。在北京、广州、南京、杭州等一线城市已打造了众多行业标杆项目。

除了具备保利[和光系]产品的优势外，还有这些亮点值得关注：

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洋房独特的亲密性

 

亲密性是如何理解的呢？这里指的是住宅同环境的关系。

这里蓝房君引用[度娘]的注解：“市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国市场的来看，广义的花园洋房可定义为：11层以下多层板式建筑，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率高，也有将户外绿化景观引入室内的情况。”

（△示意图，图片来自网络）

从居住层面看，蓝房君的理解是洋房低公摊、使得其得房率高。本身楼层较低的特点，跟环境更加融为一体，跟高层相比无论是景观还是居住舒适感会更好体验。

从整体城市界面角度看，洋房也是[最恰当]的产品，首先匹配了容积率，更加符合公园旁的房子，让房子与中央景观最为融洽的[尺度]，让生态与建筑相伴相生，和谐与共。

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“会生长”的房子

 

我们看过户型后，感觉到和光尘樾109㎡的户型是具有一种[生长性]，这是一个非常形象的表达，何解？

（△建筑与光，图片来自网络）

因为我们会关注到，所有的家庭随着时间推移，在结构上是一种动态的过程，可能从一开始的两口之家，升级到三口之家，新生命的到来，可能会需要父母辈的帮助，所以原有三房空间变得有些“不足够”。

那么，如何在解决[幼儿抚养居住人口增加]的同时,兼顾每个个体所需独立空间的诉求呢？保利和光尘樾109㎡洋房户型，可以通过灵动的结构改造，来解决这个问题。原有北向餐厅的部分隔出一个小房间，将原有的三房，扩容到四房，足以应对居住人口的结构性变化。做到房子与家庭共成长。

（△保利和光尘樾109㎡户型图）

除此之外，洋房整体公摊较小，室内得房率高，客厅+南向阳台面宽在4.6米的左右，即便是隔出4房来看，每个房间面宽至少有3米，留给每个房间面积都是足够的。同样延续和光建筑精神，在南北向打造了极致的采光面，极大的保证了房屋的居住舒适度。

（△福州保利和光尘樾实景）

就目前东二环在售的产品来看，四房的价格至少在400万，也就是说在东二环一手新盘中，四房产品准入门槛是400万，据内部人士透露保利和光首次开盘，价格必然会有惊喜，所以它也将是一款极具性价比的产品。想要在东二环改善的朋友，非常值得关注。

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最大限度的致敬环境

 

有关和光尘樾园林的部分，也几乎是做到了最大限度的致敬环境。为了呼应三大公园，也在社区中做了类似公园高差地形，微地形，区别于其他社区的环形跑道，和光社区采用的是彩虹跑道，搭配上落差式地形，让业主在健身休息中更添乐趣。

（△示意图，图片来自网络）

在景观层次。在很多旧的社区，就是桥归桥，路归路，很多景观是一眼看到底的感觉。而在和光尘樾，种植有花海社区7大花园，利用绿植层次、将休闲空间的重构再布局，打造了很多幽静的空间，曲径通幽处，却又见豁然开朗。

（△保利和光逸境，园林实景）

在建筑五米内都是低矮植被，没有高大乔木，让居住者也可以社区内的自然环境更为融合。园林也着重加入了“光的表达”，根据日照市场合理规划出功能区域和场所。所以在这里我们看到更多尊重和融合。

黑天鹅上下飞舞的2020年，已行之过半，楼市唱衰之声甚嚣尘上。打开福州楼市地图，我们会发现楼市外围区域，房价难以支撑的区域，有不同程度的回落，而福州主城、以及东二环板块整体相对比较抗跌。

与此同时，作为东拓南进发展主轴上的东二环，潜力这里无需赘述。福州新盘大爆炸的当下，我们如该如何选？那必然是最小的代价，换取得居住品质的巨大提升。也许，眼前的东二环，正缺这么一款洋房产品，来放下身段，拉近与准购房者们的距离。据悉，保利和光尘樾即将首开，首付首期仅需15万起，而其中109㎡洋房，仅42套只为少数人而来。

（△福州保利和光尘樾实景）

最后，时代的尘埃下，无人能幸免。也应该感谢这场疫情和这不同寻常的年份，让所有事物去除繁复，更回到价值本身。而真正美好的事物，也值得被更多人所发现。