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    官方定调反炒房,全国学长沙!调控模式福州能学会吗?

    2020-12-10 01:13 樱桃大房子、国民经略、米筐投资 评论

     

    长沙又上榜了! 

     

    近日,住建部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章。

     

    该文章对长沙在房地产市场调控方面的经验给予了充分肯定,并准备向全国推广经验。

     

    都说长沙是投资客有去无回的城市,对外界的评价,长沙也乐在其中,得愿意做调控的模范生。

     

    住建部准备号召全国学长沙,是对长沙调控的首肯。

     

     

    据了解,今年已经有深圳、东莞住建局的领导去长沙调研取经了,深圳学完倒是转头就出台了史无前例的调控政策,而东莞光学不干,看了也是白看。

     

    我们有的人可能会有疑问了,号召全国学长沙,能学的来吗?

     

    1

    长沙模式,究竟是什么?

     

    有人说长沙有大量的福利房,二手房存量大,人均居住面积高,所以房价涨不起来。

     

    这有点片面,因为这只是过去式,长沙房价之所以能长期维持低价,除了这一点基础外,公众号国民经略总结了两点。

     

    一是楼市调控全国最严,“反炒房”态度最为坚决,几乎遏制了所有投机空间。

     

    1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。
    2、二套限购。购买二套房,必须在首套房拿证4年之后。
    3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。
    4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才,须满足在长工作生活24个月。

     

    要知道,广州限售只有2年,深圳只有3年,两地契税均可减按1%-3%征收,至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制,不存在4年间隔期,由此可见长沙调控之严。

     

    二是天量土地供应,杜绝人为制造短缺。

     

    房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。毕竟,土地是垄断的,土地供应是否充分,是不是存在人为制造短缺,有没有主动制造“地王”,决定着许多城市房价的走势。

     

    2020年以来,疫情冲击之下,经济刚刚走上复苏之路,不少城市的地王却呈现井喷之势,这些地王多数都是国企创造而来,背后不乏地方政府搅热楼市的考虑。

     

    反观长沙,土地供应呈现井喷之势,供求不存在人为制造的短缺。

     

    从2015年到2019年,长沙土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米,这将为当地提供源源不断的住房供应空间。

     

    (图片来自国民经略)

     

    正是严厉调控加天量土地供应,供需两端同时发力,长沙的房价才能保持在均价1万左右,比拉萨和呼和浩特都要低。

     

    回到福州来看,随着三年旧改计划的启动,从2018年至今三年期间福州四城区土地供应量确实得到显著增加。根据自然资源和规划局最新数据显示,福州市存量住宅用地共有260个项目,存量住宅用地总面积1287.45公顷(合19312亩)。

     

    △近三年同期四区土拍宅地成交体量及金额对比(数量来源乐居)

     

    福州市存量住宅用地的分布图

     

    可以说,目前福州正严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策规定,合理调配各类用地供应指标。可以说,供应端的强势发力对于近期福州房价保持稳定起到关键作用。

     

     

    2

     

    其实就没有调不下来的房价,就看有没有调控的决心。

     

    这都取决于各个地方政府到底是真心实意想调控,还是装模作样假调控。

     

    那其他城市能不能学习长沙模式呢?

     

    其实就是要看能不能做到这两点了。

     

    我想不外乎就是地方政府是否依赖土地财政,是否依赖房地产经济

     

    因为长沙对土地财政的依赖度不算很高,88%,属于中等,所以能够撸起袖子加油干。而值得注意的是,福州对土地财政程度则高居榜单全国第三,为153%!

     

    (图片来自米筐投资)

     

    当然也不能说完全不靠土地财政,但你们看看,长沙的经济增速和财政收入都在以较快的速度低调前进,2019年,这两个指标增速都超过了8%,在全国省会来说应该是首屈一指的。

     

    2019年,长沙在万亿GDP城市里排名17位,但增速是位列第一,达到8.1%,如果按这个速度前进,长沙很可能过两年就会超越郑州、青岛、无锡甚至是宁波。

     

    (图片来自国民经略)

     

    所以长沙看到了低房价给经济增长带来的正面推动作用,才坚定不移的想要执行调控。不然哪个地方官员会乐得像个孩子一样,真的只是听听外界的几句好评吗?没有经济的有效回报,还坚持死守楼市调控?

     

    有的人说,房价过低,最后会留不住资金,投资资金也不会进来,反而不利于城市的发展。

     

    我想这是本末倒置。

     

    2019年,代表投资的长沙固定资产投资增长10.1%,比全国平均水平高5个百分点;代表消费的社会消费品零售总额也是增长10.1%,比全国高2.1个百分点。

     

    不论是投资还是消费,都高于全国平均水平,房价低,就不会挤压其他正常消费,大家也更加敢于消费。

     

    长沙的第二产业非常发达,是有名的工程机械之都,如果一个城市没有扎实的制造业,对第三产业依赖度过高,那自然也离不开房地产业的支撑。

     

    所以想学长沙模式,不是说不能学,只不过有的城市可能没有这个耐心去学,因为有的地方可能工资都发不出,或者GDP都要负增长了,他不靠卖几块地来撑一撑怎么度过难关呢?

     

    所以有没有这个底气,还是要看城市的经济基础和家底。而长沙模式是有基底的。

     

    如果能学,我想有些地方也会想学,经济增长了,人口也流入了,还稳定了民心,获得了口碑,一举多得,何乐而不为呢。

     

    最近3年,长沙人口非但没有外流,反而还是人口增量最多的十个城市之一。3年间长沙人口增量高达74.9万,位居全国第6位。远远高于南京、苏州、合肥、武汉。而福州近三年人口增量仅为23万,排名几乎倒数,高房价的背后值得令人反思。

     

     

    这更是很多东西北城市可望而不可即的,但房价却要比他们便宜一大截。

     

    所以长沙低房价带来的洪荒之力,确实是超出市场预期的。

     

    住建部号召全国学习长沙,也有道理。

     

    当然能不能学的来,就看各自的本事和能量了。

     

     

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