回首过往，我们注意到2020的福州市场是冰火两重天的。

目前，福州又一波新盘也正酝酿上市，然而盛夏里的福州楼市亦步入一个相对淡季期，而开发商们也正调整步伐。转眼，金九银十已来，这场没有硝烟的营销大战即将打响……

 福州2020的上半场

2020上半场的已走过，真实市场行情怎样？

一个词“冰火两重天”。

相对市中心大多数项目表现相对静默，而福州高新区却可以用“高潮迭起”、“火热异常”来形容。说到底，大环境影响下，投资客退场，改善需求滞后，市场中刚需购房群体占据了[主角]的位置。

再看市场上热卖的盘，普遍是自身存在优势。

比如几开几罄的且三盘并立的国贸九溪原、融侨誉江、中海观澜府这片，位于福州浦上大桥桥头堡的位置，与金山一桥之隔，且享滨江资源，但价格相对亲民，均价在1.8万+。

位于闽侯地界，首付和总价较低。恰好衔接金山和市区外溢刚需群体。再往北看，同样火爆的是融创未来海，除了滨江景观外，还有地铁2号线沿线优势。

位于大学城区域的万科又一城，同样主打地铁房+现房，及带装修的价格优势，同样做到两开两罄。

但目前高新区的几个热盘在售房源，所剩不多，且为马上清盘的状态。几乎是仅剩下一二层低楼层房源，或者大户型。给到购房者的可选择的楼层和房型偏少。

那么对于购房者，尤其是刚需购房者而言，福州还有哪里可以选择呢？下一个楼市爆点又在哪儿?

还有没有，哪个区域是被低估的？

打开福州楼市地图，看看各板块的在售房价情况，市中心板块价格依旧坚挺，整体保持在3字头。而仓山是今年整体新盘放量较大。福州还有哪些价格洼地？粗略盘下，1字头板块仅有：竹歧板块、上街、高新区、马尾快安、马尾老城区。

（△福州各区域房价地图，图片来自网络）

高新区北部热销楼盘可选房源不多，南部分布一些楼盘则因县道118改造工程建设中，城市界面相对不太成熟，且没有滨江资源和地铁的优势，在市场上竞争力相对较弱，主要以当地地缘客户为主。

上街在售新盘有：大唐书香世家，恒荣九洲悦城，合豪状元公馆等，整体售价预计在1.7万左右，产品、地理位置和外部条件上较为一般。

竹歧板块在近期几波开盘，也取得较好的成绩。据业内机构分析：一些品牌楼盘首次进驻板块，对地缘性客户吸引较高，对于主城外溢群体来说，当下通勤距离仍是较大的考验。

马尾快安和老城区呢？因地势狭长，长久以来马尾一直给人距离主城较远的既有印象。在福州市场上的呼声较弱，这个局面在今年的7月被打破！地铁2号线东延升段正式获批，马尾步入地铁时代。

没有哪个事物会一层不变的，城市发展可以说是瞬息万变。相对于老城区，蓝房君更为看重马尾快安区域。这应该是福州目前市场上被“被低估”的一个区域了。

1、外在基本情况：

交通路网：近年来不断不齐的交通短板，使得快安板块撕去了“离城”的标签。据媒体报道2019年1月初福州三江口大桥正式通车，可快速抵达福州火车南站和机场。

今年1月福州福马路近17公里主线建成通车，串起六一路和三江口大桥，再次折叠起和中心城区的距离。已获批的地铁2号线东段延伸线将更好的盘活片区总动脉，更快通达全城。
 

△福州东江滨实景

稀缺滨江资源：快安板块还占据闽江稀缺的江景资源，50万㎡东江滨公园，8.7公里绿道，打造生态宜居热土。

商圈配套：快安板块近主城的区域优势，距离东江滨生活圈、金融街CBD（直线距离约10公里）、距离东二环（直线距离约13.8公里）、距离三江口CBD（直线距离约3公里）。此外，板块内坐拥41万㎡名城中心、星际悦华国际酒店、珠宝交易中心、一线瞰江5A级写字楼等。


 

△繁华路网与海峡金融街夜景

除此之外，板块内配套齐全，也占有不少亚于城区的教育资源、医疗、生态公园基本满足人们衣食住行的方方面面。

2、内在的未释放潜力：

不久前，福州地铁2号线东延伸线的正式获批，整个快安片区就有四个站，可以说给整个片区发展按下了“快进键”。同时也侧面印证着，大福州“东扩南进，沿江向海”的宏伟蓝图，正在我们脚下一点一滴的实现。

△福州地铁示意图

“福州新区总体规划（2015-2030）”中也明确指出，福州市未来10年的规划都将围绕三江口，将其作为优先发展的重点区域加以打造。2020年作为关键词的“三江口”共在政府报告中出现了11次，其重要发展战略意义，和前景这里无须赘述。

△福州城市发展战略示意图

近年来，三江口各类公建配套项目，拔地而起，不可否认整个三江口片区俨然一片大工地，但变化却是日新月异的。到了2021年道庆洲大桥正式竣工，届时三江口组团将彻底打通“任督二脉”。

而快安作为三江口组团的一部分，这也就是我们肉眼还无法看到的，内在[未释放潜力]。

3、家门口的学校+地铁=？

如果说，马尾地铁的获批代表福州六区真正迈入了地铁时代。

而地铁时代，意味着城市空间格局将由地铁重构。

地铁开通对于轨道沿线房产价值的影响，意义深远而直观。

当然，影响地铁沿线楼盘的关键因素在于，项目与地铁的距离，尤其在靠近站点400米内的房产增值效应十分显著。根据《北京大学联合学报》的报告显示，地铁站点周边1km范围内的住宅价格，比其他住宅要高出近 20%。距离地铁站400米到800米的房子，价格比周边其他房子贵出6.4%-45%！

那么，如果在此选项中加上家门口的学校呢？

必然是1+1＞2！

随着地铁网络的铺张开来，只有“地铁口+优质教育资源+优质板块”，才能在当前的市场脱颖而出。

△家门口的学校——和平小学

与建校80多年的片区中心学校和平小学仅一路之隔的远洋山水，正好具备学校旁+地铁口这样强有力的价值组合，其稀缺程度及价值潜力，在目前福州市场上算是较为难得的存在。从高德地图上看，远洋山水与规划中的地铁2号线东延伸线站点仅500米左右的距离，是真正意义上的地铁房。

重新定义“三房”！

在整体房价上涨空间不足的现状下，如何在更小的空间内实现更多的功能性？

△远洋山水89㎡户型图示意

远洋山水区别于传统市面上普遍的89㎡左右的三房产品，把实用性做到了极致。同样有做到三开间朝南，南向面宽6.3m的大阳台，其89㎡有边套户型，可以做到完全的南北通透。

我们注意这一个双卫生的设计，大大增加了隐私性和实用性，当居住人口增加时，就发现多一个卫生间是多么实用的存在。同时厨房设置在东北侧，并与餐厅相连，动线合理，避免油烟。

时机和选择，到底是什么

当前福州现有库存量仍然较高，市场的天平将大大倾向于对于购房者。蓝房君在后台时不时还会收到这样的问题：福州房价还会降吗？要不要等一等？

要知道这样问题，始终是无解的。

就是因为我们未必能的能看到底，也不知道真正的底会不会到来？或是无法预见它会不会猝不及防的转向？

能做到的也只能是跑赢大势就可以了。价格洼地总是在不断被时间填平，比如曾经金山、曾经的东二环；好的机会不会凭空出现。

另外一个很重要的一点是了解宏观政策面、市场现状很重要，但是对于我们个体买房人而言，了解自身远胜于研究趋势。

可以试着问自己几个问题：买了是自住吗？计划用多少总预算来完成交易？贷款和月供会不会有压力？有了目标之后，下一步就是行动，是时候开始了解你真正要的房子了，至少在合适时机到来时，因准备不足而错过。

END