2月24日，福州市自然资源和规划局发布最新规划调整公告，由于福州市仓山区350104-YTS-C管理单元（江城锦绣项目）【推广名：梅岭观海】控规调整已经法定程序获得政府批复。

 

根据有关规定，现将经市政府批准的规划予以公布。该地块用地性质保持原规划的商务商住综合用地（R2/B1/B2）不变，容积率由于计容规则变化由2.986调整为3.257，其他各项指标按原审批不变。

 

 

这样意味着，梅岭观海一栋办公楼（A座）商务办公功能正式调整为居住功能，这也是福州又一例实现“商改住”的楼盘。考虑到梅岭观海项目位于市中心，一线瞰江，且名校地铁在侧，未来产品入市价格将引发关注。

 

 

 

去年曾公示调整规划

推进历史遗留商办项目转型

 

 

2019年5月17日，福建日报发布一则《福州市仓山区江城锦绣商务住宅项目（即梅岭观海）控规调整征询意见公示》，公示时间为2019年5月17日至2019年6月16日。

 

其内容显示——

 

 

“江城锦绣商务住宅”项目位于仓山区观井、观海路北侧、南江滨路南侧，分为观井片、观海片两个地块，属历史遗留已批已建成项目。因地铁一号线施工影响，为推进我市历史遗留商业办公房地产项目转型调整，根据省市关于处理历史遗留商业办公房地产项目转型调整的相关政策意见以及建设单位福建鸿博房地产开发有限公司委托市规划院编制的《福州市仓山区江城锦绣商务住宅项目控规调整论证及地块主要规划指标变更》（2019.04），拟将观海地块已建A塔楼内商务办公功能调整为居住功能，具体调整内容如下：

 

 

在规划用地性质、建筑层数、建筑高度、建筑外立面及建筑占地不变的前提下，将观海地块已建A塔楼商务办公计容面积共计：9123.59平方米（建筑层高3.9米）调整为住宅，调整后原塔楼商务办公建筑面积按1.5倍换算为住宅建筑面积（不含阳台），观海地块A塔楼住宅计容面积按13808.93平方米计算。

 

 

拿地至今已逾10年
最后一栋住宅售价引发关注

 

 

2009年12月25日，鸿博集团有限公司以6.96亿竞得宗地2009-31号地块，位于仓山区南江滨大道解放大桥南侧，楼面地价10521元/㎡。土地面积24386平（合36.58亩）【其中观井片7097平（合10.65亩），观海片17289平（合25.93亩）】；土地用途为商业金融、综合用地（兼容商业金融、居住、办公）。2015年，鸿博再次竞得宗地2015-16号观井观海规划路地下空间地块。

 

 

项目原规划5栋楼，其中观井地块建设一栋11F商业综合建筑（E座），建筑高度40米；观海地块建设一栋70米高办公楼（A座）、80米高办公楼（B座）、95米高住宅（C座）、90米高住宅（D座）及两层商业裙房组成的综合建筑。

 

 

从2013年起梅岭观海B、C、D、E栋陆续开盘销售，主力户型为39平-254平1居-3居，共404户。A#21层3梯2户，B#22层3梯8户，C#26层4梯4户，D#26层2梯2户。

 

初入市时C/D栋住宅均价约26000元/㎡，2016年住宅售罄。2018年底推出E栋3.9米层高40-60㎡SOHO现房，目前仅剩少量房源在售，均价约30000元/㎡，剩余A栋（住宅）尚未对外销售。

 

 

▲梅岭观海实景图

 

目前梅岭观海二手房售价约3.5-3.8万/平，周边新盘万科仓前九里（商办）均价3.5万/㎡，万科金域国际、阳光城檀境住宅售价约3.5万/㎡（含装修），一线闽江江景高层中庚红鼎天下约6万/㎡，三盛铂宫（商办）约3.7万/㎡。

 

 

 

该项目住宅一线瞰江，距离1号线上藤站558米，且划片名校，未来梅岭观海最后一栋住宅入市新房价格将引发关注。

 

 

扩展阅读——

关于梅岭观海“商改住”、划片

 

 

Q:

梅岭观海另一栋办公楼（B座）能否也改住宅？

 

A:

按照福州市自然资源和规划局于2019年6月13日回复，根据有关政策，由于B楼已销售，故不能调整变更。

 

另外，涉及将办公用房改为住宅问题，应由建设单位申请，取得市政府同意，并履行论证、公示，重新签订土地出让合同，重新办理规划许可等程序。

 

 

 

Q:

梅岭观海是否划片名校麦顶小学？

 

A:

据了解，目前梅岭观海一手房（购买办公用房及二手房的不列入）业主子女划片麦顶小学【注：未办证的需提供商品房买卖合同和预告登记证明（不动产登记证明）】，对口中学是福州第十六中学。

 

购买梅岭观海的二手房业主子女划片仓山区第二中心小学，对口中学是福州第十二中学。具体都以孩子入学当年公布的一年级招生文件为准。