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2019-08-22 18:01 搜建筑 评论
1
作 为 开 发 商
作为开发企业，将商业或办公改为居住性质的公寓将会承担严重后果。
政府将从法律层面上分分钟教你做人！！！
1、《国有建设用地使用权出让合同》将有明确条款：将商办类项目改为“类住宅”的出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。
2、《出让合同》将明确商业、办公用途可分割销售的规模、条件等各项要求。
3、《出让合同》将区政府与受让人共同签订的监管协议作为附体，可随时停办手续。以下三类行为将被马上立案：
① 做出“类住宅”承诺的（包括展示居住功能样板房、备案价格异常、改“类住宅”的投诉）
② 预留住宅用途管道或增设结构梁插层
③ 其他涉嫌改“类住宅”的情形
意思是只要“涉嫌”就会被注意到，并被调查！
2
作 为 设 计 院
设计院作为乙方，往往很无奈地执行金主开发商的意图。甚至会配合甲方报批一套蓝图备案，出具一套白图实际施工，承担着巨大的政策风险。
我们可以看看，新政下设计院将会面临的挑战：
• 平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”“阳台”“厨房”等住宅类功能描述。
注：这一条不具杀伤力，可以以办公室、工具间等名称代替。
• 不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置。
注：这一条杀伤力巨大！卫生间必须集中设置，从根本上杀死了单间公寓的功能，而将厨房谎称茶水间的伎俩也被识破。
• 办公用途最小分割单元不得小于300平方米，层高不得超过4.2米。
注：这一条也颇具杀伤力！300平米限定将会使小公寓无法拿到法定产权证，而4.2米层高也彻底使LOFT加层公寓无法实施。
• 不得预留违规增设住宅用途的排水、排烟等管道。
注：在如此严查情况下，敢出白图配合甲方的设计师应该是还没出生。
3
作 为 消 费 者
1、什么是“公寓”
① 自始至终，国家规定中就没有一种东西叫“公寓”！！！所有的公寓都是开发商在忽悠你。
② “公寓”背后的产权只能是办公或者商业！因为它的土地性质是商业用地（40年产权）不是住宅或者商住用地（70年产权）。
③ “公寓”的消防、日照、节能等规范是按办公、商业执行，与住宅规范有很大的区别。
④ “公寓”由于是办公、商业的用地性质，所以在贷款、限购、落户、上学等地方政策上与住宅完全不同。
⑤ 公寓的水、电费用按办公商业计价，比普通住宅要高。
2、为什么买公寓？
① 开发商甘冒风险将办公改为“公寓”，说明有其自身优势。无限购、总价低、地段好、出行方便、易于出租、超值赠送等等，都是打动消费者的理由。
② 用途多样，可居住、可办公、可做精品民宿等等，还可做美容、塑身、培训等商业活动，总之由于交通便利，地处商业圈，所以大部分公寓出租状态良好。
3、买公寓的风险！
下面的风险是大家都清楚的，产权年限低、贷款年限低、持有成本高、水电费高、不能落户口，还有转手时高达40%的税费等等都是风险。
有这么多风险，仍然阻止不了你的购买欲望
那么请你注意下面最大的风险
政策风险！！！
请记住
开发商不一定想骗你，但在政策面前，所有的承诺可能分分钟化为泡影！
4
作 为 政 府
1、堵的合理
办公改公寓的大量出现造成了市场的混乱，鼓励了不法行为的存在，为合法经营的开发企业带来不公正的后果。
不确定的使用方式为今后的安全带来隐患。
可以预见各地将会陆续出台“禁公寓”政策，大方向不会有调整。
2、疏要合理
办公、商业改公寓的出现根本原因是办公、商业供给过大，而居住供给不足，同时小面积居住建筑更是不足。
各地政府针对这一局面，已经出台了一些相应政策，将尚未出让的规划商业用地调整为居住用地，有些地方甚至允许将70%用地调整为居住用地！
问题是即使只有30%商业用地，开发企业仍然会把办公改为公寓！
说明小面积、低总价的居住建筑仍是强需求！
怎样满足这个需求？需要各地探索做法，而不能一堵了之！！
3、长租公寓怎么办？
新兴的长租公寓就很尴尬了！！！典型的改变使用功能！
怎么办？
消防规范和建筑规范是参考酒店还是参考职工宿舍呢？需要管理部门出台切实可行的办法！
总之：办公、商业改公寓的做法风险很大。
各地应该疏堵结合解决实际问题。
本文转载自：搜建筑