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    吸金超60亿!福州2018首拍冷静落幕!三幅底价成交!

    2018-04-19 11:59 蓝房网 评论

    时隔3个月,福州四城区土拍大战终于重燃战火!尽管是福州四城区2018年度的第一场土地公开出让,但事实上,今年1月至今福州城区范围内(含马尾、高新区)已举行了五场土拍,而紧接着第6场也即将于两周后再次打响【点击了解>>>】。

    面对楼市调控力度不放松,以及城区大量住宅用地供应入市的双重影响,原本高烧不退的福州土地市场愈来愈呈现出冷静降温的趋势,这也正是今日福州土拍的一个缩影.....

    ▲ 土拍现场

    原计划今天上午出让8幅地块,由于竞买人数不足,宗地2018-04号古乐路地块取消出让,另外,宗地2018-07号茶亭地下地块宗地2018-08号台江市民广场地块转挂牌出让,故现场仅拍卖剩余5幅地块(其中3幅宅地、两幅商服地块),总面积250.19亩。

    据悉,本次土拍现场依旧吸引了首开&融侨、华润、中梁、旭辉&永同昌、雅居乐、融侨、碧桂园、金科、保利、福建宏龙实业、厦门建发、厦门顶斌、世茂、阳光城、汇成世纪、三桥、福州建发(坤鸿)、福建乃春实业等18家竞买人。

    最终,历时约1个小时共计不到50轮的“匆匆”战斗,5幅地块均觅得买家,其中三幅底价成交,两幅进入竞配建环节,共计揽金61.58亿元。

     


     

    时隔4个月

    相邻地块地价降了近5千/㎡?

    本次土拍的冷静基调似乎从一开始就定下了。首幅出让的是宗地2018-01号是晋安泉头旧改项目地块四,位于晋安区新店镇杨廷水库用地南侧,面积105422平方米(合158.13亩),用途为住宅用地、商服(商业)用地,起始价33.12亿元。

    该地块原有5家开发商报名竞买,结果仅一家举牌应价,最终保利(福建)房地产投资有限公司令人出乎意料地以底价33.12亿成交,平均楼面价14280元/㎡。

    ▲ 地块位置示意图

    值得注意的是,该地块实际成交楼面价15738元/㎡与今年1月28日相邻的龙湖地块(楼面价20230元/㎡)以及绿城地块(楼面价19242元/㎡)低了不少。一方面与该地块位置更偏、含回购条款(配建1.5万平方米商业建筑,按照4650元元/㎡回购)、需配建10%安置型商品房(按照12841元/㎡均价销售)等有关。

    另一方面,该地块158亩的大体量也令不少开发商望而却步,由于要求一次性全部公开对外销售,极大考验地产商开发运营。蓝房君翻阅近一年福州城区150亩以上宅地成交纪录来看,成交基本为底价出让且楼面价较周边略低(新店车辆段上盖地块、保利桂湖地块、平安奥体地块等)。

    再结合当前楼市调控背景综合因素来看,泉头地块相对低价成交亦在常理之中。

     


     

    黑马杀出

    台江光明港畔袖珍宅地引关注

    第二幅出让的是宗地2018-02号台江原福建福人木业有限公司厂区出让地块二,位于台江区福光南路西侧,面积10016平方米(合15.02亩),用途为住宅用地、商服(商业)用地,起始价3.92亿元。另需配建30%安置型商品住房(销售均价16280元/㎡)。

    该地块是台江区近年少有的宅地,共吸引9家竞买人报名,最终经过15轮举牌叫价,福建乃春实业有限公司“黑马”杀出,以最高限价4.4亿+竞配建2250㎡斩获该地块,溢价12.24%,成交楼面价约19968元/㎡。

    ▲ 地块位置示意图

    作为福州六城区中面积最小的行政区,台江区住宅用地的供应量屈指可数,上一次住宅用地的入市还要追溯到2016年2月,位于金融街板块的一幅商改住用地被中庚拍下,23183元/㎡的地价也创下当时峰值。

    仅从两幅地块成交楼面价对比来看,排除30%配建安置房等因素,依旧可以肯定当前市场调控对于福州近两年土地高烧势头的控制效果,这也有助于未来城区土地市场的良好健康发展。

     


     

    世茂再夺一幅安置房地块

     业内:楼面价相差1万多 对比意义不大

    第三幅出让的是2018-03号是晋安地铁平衡地出让地块一,位于晋安区规划战坂路南侧、龙头路东侧,面积21256平方米(合31.88亩),用途为住宅用地,起始价5.18亿元。需要配建80%安置型商品住房(销售均价 15500元/㎡)。

    与此前高比例配建安置房地块竞拍冷静稍显不同,该地块吸引了约10家竞买人,竞拍热度亦是本次土拍之首,在经过约31轮举牌叫价后,福州韬璨企业管理有限公司世茂)以5.9亿+竞配建2700㎡成功夺地,溢价13.9%,成交楼面价约11565元/㎡。

    ▲ 地块位置示意图

    业内分析认为,由于该地块需配建80%安置型商品住房地块,实际可售面积较少,导致显示部分楼面价远低于周边地价(宗地2017-23号21973元/㎡、24号23384元/㎡),实则对比意义不大。据悉,此前世茂已分别在三江口、泉头收获3幅高比例配建安置房用地。

     


     

    闽江北两栋超高地块底价出让

    打造福州摩天地标群

    最后两幅出让的是宗地2018-05/06号台江区闽江北岸中央商务区B2、B3地块,这对于福州城建而言意义不小,两幅地块分别限高300米及249米(需征得部队限高监管部门同意),对于正在建设福州的闽江北CBD(中央商务区)而言,将极大增加商业办公体量,以及打造海西首屈一指的摩天地标群。

    ▲ 地块位置示意图

    最终,两幅地块兵不血刃,成功各自觅得买家。其中,福建省宏龙实业有限公司9.55亿底价收获宗地2018-05号台江闽江北岸中央商务区B2地块,平均楼面地价6536元/㎡。该地块位于台江区江滨西大道以北,面积16234㎡(合24.35亩),用途为文化设施、商务用地,地块自持比例为30%。

    建发房地产集团福州有限公司厦门建发)则以8.61亿底价摘得2018-06号台江闽江北岸中央商务区B3地块,平均楼面地价6973元/㎡。该地块位于台江区江滨西大道以北,面积13874㎡(合20.81亩),用途为文化设施、商务用地,地块自持比例为30%。

    ▲ 闽江北CBD效果图

    继世茂去年成功拿下518米的B1地块后,闽江北CBD有望再添两栋超高建筑。

     


     

    总体来看,从今天土拍竞夺至配建环节看出当下土地市场余温仍存,但旷日持久的激烈举牌叫价和高溢价夺地已然鲜有,凸显当前市场调控背景下开发商愈发冷静谨慎拿地的趋势。

    此外,本次土拍传统闽企福晟、正荣、三盛、融信、中庚、金辉等均未现身,而不少外来知名房企如中梁、金科、雅居乐等对挺进福州主城兴趣浓厚,这对于未来的福州城市建设开发多元化或许将是积极信号。

    另外,福州今年继续增加城区安置型商品住宅用地供应量,持续推进征迁补偿模式创新机制,标志福州市房地产调控长效机制以及完善住房保障体系建设取得初步成效,坚定地贯彻落实调控宗旨不动摇、不松劲,对抑制市场投资投机、稳定房地产市场平稳健康运行具有积极作用。

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