今天分析的是一个地均指标：“单位面积所创造的地方预算内财政收入”！

这个指标，很大程度从本质上反映了为啥有些地方“寸土寸金”！一个地方的价值，除了与单位面积存在的人口相关，更直接相关联的就是，单位面积所创造的收入。

单位面积所创造的财政收入越高，说明土地上的企业创造得价值就越高，最直接的体现就是政府效益能够最大化。

笔者统计了全国“地方预算内财政收入”排在前50个城市，计算了这50个城市的单位面积所创造的财政收入。废话不多说，直接看图：

备注：下文所指财政收入均为地方预算内财政收入

制图：城市竞争力

通过上面的数据，我们可以得出如下结论：

一、深圳是全国土地利用率最高的城市

从表格数据中也可以看出来，深圳单位面积内所创造的财政收入≈上海+北京+厦门。

前阵子，深圳被评选为“以引领超大型城市可持续发展为主题”的国家可持续发展议程创新示范区。如果从土地利用率来看，全国确实没有一个城市是深圳的对手。

以前在网络上就曾流行着一个观点：“深圳其实早就考虑好了未来发展方向，地少没关系使劲造高楼就行，横着容不下那么多优质，那就竖着码高一点”。下图是全国高楼数量情况，这么一看的话，确实还有几分道理，深圳的高楼数量仅此于国内的香港，所以深圳高楼数量，可以说很大程度上弥补了土地用地不足。

数据来源：高楼网，制图：城市竞争力

二、这些城市高于平均水准

50个城市单位面积所创造财政收入的平均值为：0.155亿，其中高于这个值得城市有14个，分别是：深圳、上海、厦门、北京、珠海、东莞、苏州、广州、无锡、天津、南京、中山、佛山、武汉。

可能有些朋友会觉得，深圳完全是城市发展中的BUG，地少楼高人多高新企业多把平均值给拉高了。那么换一种更加公平的算法，剔除排在第一的深圳跟排在末尾的焦作再计算平均值，此时单位面积所创造的财政收入平均值是：0.126亿，此时达到这一标准的城市多出了郑州、宁波这两个城市。

就算按照剔除最高值与最低值的标准来说，全国也只有32%的城市高于了平均水准。说明在这些全国财政收入排名前50的城市，绝大多数城市都只能优先发展某一些区位，很少有城市能够像深圳、上海一样各区遍地开花。

三、珠三角城市土地利用率强于长三角

珠三角与长三角也一直是人们喜欢比较的对象。

其实如果从这一指标来看的话，也十分容易看出两个区域发展上的差异，50个城市中，珠三角有6个城市上榜，单位面积所创造财政收入总值为2.729亿；长三角有14个城市上榜，位面积所创造财政收入总值为：1.958亿。

从发展情况来看，珠三角整体的土地利用率要比长三角高，但是土地利用率高的城市，也都主要集中在深圳、东莞、珠海、广州。长三角除了上海以外，土地利用率都算不上多强，但也都不差。总的来说，珠三角，更像两头虎带一群狗啊猫啊，长三角则是一头大狼带着一群小狼。

四、厦门竟是二线城市中“土地利用率”最高的城市

说起厦门，很多人对厦门的“吐槽”是：“一线的房价、二线的行政、三线的GDP、四线的工资”。

很多人估也十分纳闷，为什么厦门一个“小地方”，无论是人口还是经济都算不上十分出色，为啥房价就高得如此吓人。其实从“单位面积创造财政收入值”这一指标或许就可以得到答案。

正常情况下决定房子价格最主要的三个要素分别是人口、资金、政府，但是很明显厦门更像是被房地产“坐庄”了的一个城市。怎么说呢？

炒过股票的朋友应该都知道，有一类股票叫小盘妖股，就是流通的筹码特别少，要买进卖出都很难，随便金额大一点，就会引起股价的剧烈波动，手里筹码足够多的庄家，可以轻易让股票涨停跌停。蓝筹股的挂单往往非常巨大，你拿几个亿砸进去，也不见得能冒个泡。但是这种小盘股，几百万就能轻易拉涨停。

而厦门，就是相对于楼市中的那个被庄家高度控盘的“小盘股”。

人口方面，厦门的人口增速确实相当出色，5年的人口增速42.56%，全国估计也没有几个城市能够比得了。2011年-2016年全国小学生人口变化情况是-0.13%，福建三核城市中的“福州”、“泉州”虽然相比于全国也十分出色，但是增速情况也还是比不上厦门。

资金、政府方面，厦门自从自贸区成立后，各个自贸区的政策成了境内资本外逃的通道，外逃的资本在自贸区口岸附近往往喜欢囤积在地产中，这是自贸区落地后几个自贸区房价一轮猛涨的原因。另外福建的民营企业较多，地下经济发达，这些钱看到厦门土地的吸金效应后也从各路杀来。除此之外，政府在这当中也扮演着重要角色，可以说厦门的地产，很大程度上有厦门政府的“背书”，厦门政府一直向外界释放的信号就是，政府会强力兜底厦门房地产，你们放心来。每一次外部其他城市房价都处于下跌的时候，反映到房价上就是“突突突”的往上涨。

厦门面积比深圳略小，也都是典型意义上的“寸土寸金”，但在笔者看来，从“单位面积所创造的财政收入”这一指标来看，厦门存在很大“虚高”成分在里面（有“人”在里面坐庄），这也是厦门的“寸土寸金”跟深圳的“寸土寸金”的本质区别。

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