近日，网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，对重点城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

具体名单未公布，网传版为包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

目前，天津市、青岛市已内部发文推行“土地集中出让”模式。郑州市发布通知，收回部分区的住宅用地出让公告发布权，由市局统一组织发布实施。
 

据悉，福州城区今年首场土拍已于2月3日举行，此外长乐区（滨海新城）、马尾区、闽侯、连江、福清等地也已陆续发布土地出让公告。

尽管目前福州尚未发布土地出让“两集中”政策，不过据业内透露，相关文件已在酝酿出台，未来如何执行、部分区的宅地出让公告发布权是否收回都有待关注。

那么，“两集中”政策在同一时期大量组织土地集中出让，会对城市的土地溢价率、房价及竞买房企产生怎样的影响？业内解读如下——

1、在一定程度上降低土地竞拍溢价率

同期大量集中供应土地，将会对竞拍的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制城市地价走高。

2、同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，对房价上涨形成一定程度的抑制

一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到30-40宗，同批次大量土地同期入市，同期入市项目激烈竞争，价格战将会更加激烈，将会对商品房市场形成一定的冲击，抑制城市房价上涨。

3、对城市住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度

一个城市1年仅有3次土地供应机会，部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会，将会延迟至下一年，对城市的住宅土地供应形成一定的抑制；降低城市对房地产的依存度。
 

对参拍房企来说，影响如下：

1、整体资金实力将会成为拿地的重要要素，一年仅有三次拍地机会，同期能组织大量资金参与土地竞拍的企业将会有更多的拿地机会

同期大量土地同时竞拍，降低土地竞争程度，资金实力强劲的国企、央企以及TOP级房企将会有更多的拿地机会，多参与才有更多的拿地机会；

2、中小型房企的生存空间将会被进一步压缩，中小型房企全面修炼内功，提升自身的运营能力和出价能力，出手即中的能力在土地竞拍中更为重要

进入2021年政府对商品房市场的调控更是花样百出，将在土地供应端实施改革，从长效机制上调整城市的土地供应，从供求关系上调整城市房地产市场。

注：图表为福州六城区+闽侯2020全年成交的商住地块，包含有编号为2019-xx的商住成交地块（图片来源克而瑞）

从土地价格来看，2020年主城五区宅地平均楼面价达到13956元/㎡，自2018年起已连涨两年。从出让地块整体的溢价率来看，由于调控限价，整体的溢价率都不高，虽然有地王出现，但是价格并未达到2016-2017年的水平。

另外，2020年福州土拍市场配建安商房体量大幅下降，安商房退潮现象十分明显，摇号出让地块数量有所上升。此外，福州市正大力推进发展住房租赁市场、利用集体建设用地建设租赁住房等试点工作。

福州今年争取四城区出让土地3000亩，全市出让1.5万亩，其中仓山区力争全年出让土地15宗、1000亩以上。根据闽侯县拟定的2021年土地收储和出让工作计划方案，今年计划出让经营性土地37宗，面积约2935.32亩。

2021年，随着福州省会城市首位度不断提升，“十四五”争取国家中心城市，政策层面的倾向性也愈加明显。另外，今年福州全面放开落户限制，实现落户“零门槛”的举动也引发市场高度关注。此外，福州土地性价比较高，土地成本可控，叠加政策性红利，中长期发展向好，未来仍将属于房企布局重点区域。