本文为楼市参考团队原创作品

 

据“香港电台”报道：

 

香港财政司司长陈茂波说，运输及房屋局针对一手楼空置税的研究已到尾声，政府会尽快公布。陈茂波表示，美国加息下，港息或会跟随上扬，对本港楼市造成影响，提醒市民置业前要衡量风险。

 

此前的3月18日，也是在电台一个节目里，陈茂波表示：香港楼市供应量非常小，近期房价上涨很快。但是到2017年末，开发商手里有9500套新房没有出手（将近占香港一年新盘供应量的一半）。所以，港府正在考虑出台空置税。

 

陈茂波还说：现在香港的整体房屋空置率大概3%多一点，属于低空置率，因此有关政策可能会针对特定目标，未必会全面推行。

 

综合上述消息，我们可以得出这样的推测：香港试图出台的“空置税”，主要是针对“房地产的二级市场”（也就是新房）。普通家庭和居民的空置房屋，应该不再“空置税”征收的目标之内。

 

所谓“空置房”，是指未被充分利用的住房。对此，各地定义不尽相同。有的国家或地区规定，超过半年没有充分使用的住房，就算空置（比如加拿大温哥华）；有的则规定，超过一年“未被充分使用”才算空置。

 

目前已经有多个国家和地区推出了住房“空置税”：

 

1、在加拿大温哥华，从今年3月开始征收空置税，房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税，谎报业主将面临每天罚款10,000加元的严厉处罚。

2、在英国，如房产被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋徵收100%额外市政税。

3、澳大利亚也开始征收空置税，在维多利亚省，空置税的税率为房屋价值的1%。

4、在法国，住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。这显然带有惩罚性质，而且是累进制的。

 

看起来，法国的空置税是最具杀伤力的。其实不然，没有最狠只有更狠：

 

在荷兰，如果有房屋空置超过1年，将容许其他市民入住；在瑞典，政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

 

由此可见，空置税在全球各地千差万别。有不征收的，有温柔征收的，有惩罚性征收的，有“揭竿而起闹革命”的。

 

像香港地区这样，只对开发商手里囤积的“已经完工的新房”征收空置税的，此前是没有先例的。当然，香港政府最终会不会征收空置税、如何征收，还有待正式方案的公布。

 

很显然，面对日益上涨、高得变态的香港房价，港府感到了巨大压力。针对新房征收空置税，作用其实未必大，但也算出台了一个政策，可以给市民一个交代。

 

香港高房价的真正症结，是住宅用地供应量严重不足。香港中原地产创始人施永青此前曾透露，香港土地40%被规划为郊野公园和保护区，真正用于高强度住宅开发的土地面积只有可怜的4%。如果香港能新增2%的土地用来修建住宅，就可以把整个城市的住宅面积增加50%。

 

但没有一任特首可以做到这一点。因为高房价长期存在，土地和房屋是香港银行贷款重要的抵押物。房价大跌，香港金融体系会崩溃。另外，香港是自由港，税率极低，港府主要税收来源就是楼市和股市。

 

那么，中国内地会推出空置税吗？在今年5月中旬，中国社科院城市所与社会科学文献出版社，在联合发布“2018年房地产蓝皮书”时，就公开建议：

 

鉴于房产税的财产税属性，在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍，可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

 

社科院专家的意思是说：由于中国土地国有，购房者在买房子的时候一次性缴纳了70年土地使用费，再征收房地产税存在“法理障碍”。所以，建议开征“空置税”了替代房地产税。

 

关于中国内地的“住房空置率”，历来是一本糊涂账，没有人能说清。我们目前看到数据，基本上都是拍脑袋搞出来的，没有什么准确的依据。

 

比如：2014年6月，西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”发布的报告说，截至2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

 

2015年，中国房地产报等机构联合发布的报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

 

甚至有媒体言之凿凿地说：仅在北京城，就有380万套住宅空置（如果按照每套90平米计算，380万套，就是3.42亿平方米）。说这话的人，不是没有脑子，就是别有用心——根据北京统计局的数据，1978年到2017年，北京全部新建成的住宅只有5亿平方米。即便加上历史遗留的住宅面积，北京也不过7亿平方米住宅（上海截至2016年末全部住宅面积为6.55亿平方米），所以绝对不可能空置3.42亿平米！

 

一般认为，住房空置率在5%至10%之间为合理范围，空置率在10%---20%之间为危险区域。

 

住房空置是一个很难界定的概念。有人说，可以使用“用水量”、“用电量”为标准。但事实上，90后的单身很少在家里做饭，甚至较少在自己房间里洗衣服（送洗或者共享洗衣机）。统计开发商“捂盘”造成的房屋空置，这是很容易的，成本也不高；但统计普通居民家庭房屋的空置，争议就会很大，成本也会很高。

 

所以，在中国内地征收空置税，成本会很高。但如果开征，的确可以减少房屋的空置，增加市场上可租赁房屋的数量。我个人看法是：空置税可以在北上广深试行，不应该轻易否定。

 

空置税一定也是地方税种，需要各地政府自行决定是否征收。如果海南、西双版纳、大理这类“旅游+养老”物业集中区域开征空置税，估计会严重影响当地经济。至于那些建在二三流景区边缘、配套滞后、没有人气的“旅游+养老”物业，则会被“空置税”弄死得更难看。

 

中国绝大多数县城、城镇，由于缺乏持续人口流入，住房空置灭队比较严重，如果开征空置税，也会带来灾难性的影响。

 

总之，就像80%以上的中国城市（包括县城）根本没有条件开征房地产税一样，80%以上的中国城市（包括县城）也没有条件征收房屋空置税。

 

跟西方发达国家相比，中国还有一个更大的难题：众多的小产权房、违法建筑该怎样纳税。你总不能让缴纳了重税的人（也就是买了商品房的人），接着缴纳重税；而没有交税的人（买小产权房、违法建筑的人），永远不用交税。