相对于福州住宅库存不断下降，目前写字楼仍然是存量大、销售遇阻、同类型产品竞争激烈的状况。据不完全统计，2017年福州五区办公供应45.74万㎡，成交16.82万㎡，供求比值为2.7，供应远超过成交。

然而，福州写字楼是绝对过剩的吗？在同类产品中如何提升竞争力？为此，笔者就这些问题采访了相关的业内人士。

供大于求

短期内相对过剩

近年来，福州写字楼市场发展异常迅猛。2012年，金融街开启一波写字楼大放量，各个“高大上”的项目带领福州商务市场进入5A甲级写字楼层面。随着政府打造多个商务中心的规划实施，多个项目启动并面市。目前，IFC福州国际金融中心、三盛国际中心、三迪联邦中心、升龙环球中心、融侨中心，以及富力集团等纷纷落地，可以说，福州写字楼进入大供应时代。

数据显示，目前福州写字楼供应量为50万平方米，但成交量仅有15.05万平方米。为此，部分业内人士认为，写字楼受供大于求，出现了过剩。

然而，业内人士认为，从大环境来看，城市不断发展，必定要带动第三产业发展，这就会带来大量的市场需求，同时在政府积极招商政策和社会经济环境相辅相成下，未来的发展空间还有待释放。

业内人士表示，福州的中心城市地位越来越明显，对周边城市的辐射范围越来越大，吸引了更多外资企业到福州设立区域总公司、经济总部。因此，在突破单一中心商务区的格局下，写字楼市场将有更大的潜力。

 

提升产品竞争力

从单一办公向复合社区转变

如何加速写字楼去化？业内人士认为，应该提高运营水平，除了硬件维护，还应在概念、推盘节奏、租户把控、资源整合等方面下工夫。很多开发商已经认识到运营的重要性，提供人性化服务，产品从“单一办公”向“复合社区”转变。”

写字楼项目规划前期，房企就应当在产品设计上突出多样化特色，跳出同质竞争。“所谓品质战，并不是全部追求高大上，而是针对目标客群度身定制产品。”江映辉认为写字楼项目以“甲A”满足超大公司和企业总部，也要有“甲B”等中档写字楼，满足福州中型企业的需要，还可以打造不同的主题性、产业型项目，整合相关产业的资源实现其价值最大化。

另一方面，写字楼的产品划分可以做小，打破整层出售的限制。此外，为了丰富产品线，商业地产还应当相应规划一定量的SOHO产品，为中小企业微办公使用，作为写字楼的有力补充，同时也打出差异化的特色牌。

 

积极转型

商业地产或迎新机遇

业内人士表示，以项目本身为主体的去库存势在必行。“商业物业去库存的主体是企业自身。只有通过去库存的方式实现转型，积极转型，商业地产才能迎来新的发展机遇。”

地段好的写字楼可改成服务式公寓，采取统一、高标准的运营管理，以金领为目标客群，采用长租模式，这在上海、北京已经很成熟。

在商业地产大面积放量的同时，好的商业产品依然更受投资者的青睐，并且随着福州经济高速增长，商业地产的需求将持续强劲，这将刺激更多类型的商业地产面世，而消费者在选择产品时范围也更广，不会只局限于商铺、写字楼类。