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    空置率高达70%!新区"低价"商办你还敢买吗?

    2018-02-26 13:56 丁祖昱评楼市 评论

    绝大多数手握多套房源的投资客,或多或少都有购买商住项目,一方面受限购的影响,将闲置资金转向不限购的商住市场,另一方面,早前办公的投资回报率较高,更有开发商为了促进项目销售,以“返租X年”的形式进行推广,返租期的投资回报率高于周边竞品,也能吸引了大量的客户。

    如今,当前十九大“房住不炒”理念深入人心,住宅地产也逐渐回归居住属性,房地产中能够投资也就商业办公地产了,但真论投资回报还要谨慎。就商业来看,更看好一、二线城市的中高端社区商业投资前景;而从办公市场来看,北上广深等一线城市的CBD和副CBD更具投资价值。

     

    一、二线城市大社区

    高端社区商业值得投资

    就投资来看,商业地产种类繁多。但也只有一、二线城市的大社区、高端社区商业才有投资价值。社区商业因为天然的区位优势,便利性较强,市场需求较大;再加上目前共享单车的流行,扩大了居民的活动区域,也从侧面提升了社区商业的投资潜力。从成熟商业市场经验来看,目前社区商业消费已经占其整体商业构成的60%-70%。

    但远郊区由于交通不便,客流量偏少,导致购买力不足,商家盈利率偏低,社区商业经常转租或者断租,商铺空置可能性较高,导致投资回报率偏低,因此远郊社区商业项目要谨慎。而从具体产品方面来看,建议大家选择一二层的商铺,三四层的投资价值偏低,不能只盯着低价格,而忽略性价比。

     

    规避投资专业市场

    投资商业街要选品牌开发

    专业市场已经走向没落,一方面受到电子商务巨大冲击,另一方面也是因为这类专业市场产品、业态较为单一,缺乏吸引力,留不住客人,投资者要极力避免投资这类商铺。

    对于大型购物中心附属的商业街投资前景,则要分别对待。以万达广场商业街为例,由于其经营权和所有权分离,并且对后期的统一招商和经营管理重视程度不够,导致前两年运营过程中碰到了许多了问题,部分项目空置率达七成,实际投资回报率只能达到3%~4%,投资回报远不如以前。不过这两年万达商业街着重引入家庭体验式、亲子类业态,商业街再次焕发生机与活力。正基于此,只有知名的购物中心商业街未来还有一定投资空间,但非主流的、非知名的商业街投资风险还是非常大的。

     

    一线CBD办公楼投资回报高

    二三线新区风险不小

    近些年,在国家大力发展“双创”和“互联网+”的双重背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛发展,加上共享办公的兴起,写字楼市场的需求量也随之激增。《中国房地产投资回报率调查报告》指出,目前写字楼长期租赁回报率大多集中在 7%-10%,不过对此数据深表怀疑,即使是一线城市核心区域甲级写字楼的租赁回报率也就5-6%的水平,当然与一线城市其他物业相比,写字楼租赁回报率水平还算高的,但转售回报率就很难和住宅相比了,再加上有很高的税费成本,一般来说写字楼投资收益比较一般。

    从各级城市的办公租金水平来看,一线城市,尤其是北京、上海写字楼市场的租金水平稳居各城市前列,并且北京、上海写字楼市场需求旺盛,空置率仅5%-6%,在城市中居于最低位。从区域来看,一线城市的CBD或副CBD写字楼投资前景广阔。

    ▲ 数据来源:CRIC

    对二、三线城市来说,写字楼投资就要相当谨慎了。比如各城市新区,这些区域写字楼供大于求状况严重,投资价值较低,建议避开这类区域。即使是发展较为成熟的核心区域,也要结合投资回报率斟酌考虑。另外当前写字楼转让的税费很高,这也是影响写字楼投资重要因素。以经济发展速度居于全国前列的重庆为例,解放碑、观音桥、江北嘴三大核心商务区进驻率和租金都处于较高水平,尤其是江北嘴商圈,月租金达到85元/平方米/月,长期投资回报率(税前)约为8%,这类区域可以适当考虑,但新区则上演“空城计”,空置率达70%以上,建议投资者对这类新区在现阶段“绕道而行”。

     

    免责声明:此资讯系转载,蓝房网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。

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